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コラム

2021.10.26

困った案件も士業専門の不動産会社にお任せ!弁護士の先生からのご依頼実例3パターンから解説

 

 弁護士の方のお仕事では、『相続財産管理人』『破産管財人』など不動産資産の換価処分が必要になってくることがあります。その際に困ったポイント、そして私どもがお手伝いさせていただいたことを実例とともにご紹介いたします。

 

1. 弁護士の先生が不動産を売却する必要が生じる時とは?

 弁護士の方のお仕事で、ご依頼者様の不動産を売却・処分する必要が生じるのは、次のようなケースが多く見受けられます。

 ● 破産に関連する事案不動産を売却するとき

 ● 相続財産管理人として被相続人の不動産を売却するとき

 ● 遺産分割協議や離婚の事案で不動産を売却して分割(換価分割)するとき

 

 どのケースに関しても、時間・売却価格・関係者の状況など考慮しなければいけない条件があります。私ども不動産レスキューは、そういったケースごとの事情・条件も全て伺い、先生のご希望を叶える不動産売却を実行いたします。

 

 それではそれぞれのケースについて簡単に説明させていただきます。

 

 

1-1. 破産に関連する事案で不動産を売却する時

(破産の相談を受けた、債務整理、任意売却、破産管財人など)
 破産を申し立て手続きを進めていく中で、破産者は法定自由財産以外の財産を換価処分されます。裁判所から選任され、換価処分・債権者への配当を行うのが「破産管財人」です。また、破産申し立てする前の段階でご相談者様の負担を少しでも軽くするために、資産処分と債権者への交渉を考えられる弁護士の先生方も多くいらっしゃいます。


1-2. 相続財産管理人として被相続人の不動産を売却する時

 相続人がいない場合や相続人全員が相続放棄した場合、家庭裁判所は申し立てにより「相続財産管理人」を選定します。被相続人(亡くなった方)の債務を清算し、残った財産を国庫に帰属させることが相続財産管理人の業務ですので、被相続人が所有していた不動産も換価処分する必要が出てきます。


1-3.   遺産分割協議や離婚の事案で不動産を売却して分割(換価分割)する時

 相続人同士の話合いで相続した不動産を売却して現金化し、公平に分配することに なったケースや、離婚が決定し財産分与の為持ち家を売却するケースも多くあります。

 

 

2. 不動産売却で先生が困ったポイント

 このように不動産を売却する必要が出てきたとき、先生方が困った、不便に思ったポイントは何だったのでしょうか?ケース別に見ていくと共通した「困ったポイント」がみつかりました。

 

 不動産を売却する際に「困ったポイント」3つ

 ● 配分表作成など関連する業務が多く、案件処理に手間取る

 ● 売却がうまくいかず、長期化する

 ● 相手方の弁護士・不動産業者などが関わってきて交渉が難航する

2-1. 配分表作成など関連する業務が多く、案件処理に手間取る

(破産関係の事案の場合)
 不動産の換価処分を進めるうえで、必要不可欠な作業となるのが「配分表の作成」です。破産者が所有する資産を換価処分しても、負債を全てまかないきれる金額にはなりません。換価処分した価格を債権者ごとにどう配分するかを債権者に説明するための書類が「配分表」です。

 先順位抵当権が後順位抵当権に支払うハンコ代(抵当権抹消承諾費用)の交渉も必要で、各関係者が納得する配分にするためにかなりの手間を要する、とお困りの先生も多くいらっしゃいました。


2-2. 売却がうまくいかず、長期化する

(相続財産管理人の場合)
 相続財産管理人は被相続人の資産を全て換価処分し、債権者や受遺者などに弁済・分与し、それでも資産が残れば国庫に帰属して、業務を終了することができます。つまり、換価処分(不動産の現金化)が進まないと仕事が終わりません。

 しかし、不動産の中にはやはり「売れにくい物件」というものもあります。ゴミ屋敷など残置物が多い物件は処理費用など売却に伴う費用も高くなりますが、そのままの状態では買い手も付きにくく売却が長期化してしまいます。また、被相続人が自宅で孤独死してしまった場合なども心理的瑕疵にあたり、売却を長期化する原因となります。昔建てられたお家の中には、今の建築基準法を満たしていない建物もあり、こちらも売却に時間がかかるケースとなります。

 不動産がなかなか売却できず、仕事が終わらない…。そういったことで、頭を悩まされている先生方をたくさん見てきました。


2-3. 相手方の弁護士・不動産業者などが関わってきて交渉が難航する

(遺産分割・離婚などの場合)
 ご主人側と奥様側双方に弁護士がつき、それぞれが不動産業者に査定を依頼するも、金額に大きく差がありお互いの言い分もあり交渉が長期化する…。離婚の資産分与で見られるパターンです。「早く終わらせてしまいたい」「これからの生活の為にも高く売ってほしい」など、双方の立場で望んでいる不動産売却の姿が違うことが原因です。双方への交渉、落としどころの提示なども苦心されている先生方もおりました。

 

3.士業専門の不動産会社だからできる!案件処理のお手伝い

 多忙な業務の中、相談者様の為に奔走されている先生方を見て、少しでもお役に立ちたい!その思いで、私どもは士業専門の不動産会社として活動しております。
 「士業専門」「不動産売却専門」、そんな私どもだから、このようなお手伝いが出来るのです。

 

 ● 配分表作成・債権者との交渉を代行します

 ● 自社買取・同業とのネットワークを使った早期売却などで短期間で売却させます

 ● 専門家の視点からわかり易く説明し、関係者が納得できる売却価格・方法を提案します

 

3-1. 配分表作成・債権者との交渉を代行します

 弊社では先生がご希望であれば、不動産売却価格から売却にかかる諸費用、破産管財の場合の財団組入金なども加味した配分表を作成いたします。債権者との交渉も先生の代わりに行い、関係者が納得した上での売却を実現いたします。(別途料金は発生いたしません)


3-2. 自社買取・同業とのネットワークを使った早期売却などで短期間で売却させます

 私どもは自社で不動産買取も行っています。期限の差し迫った案件も買取であれば、短期間で(約1週間~10日)で売却完了・現金化させることが出来ます。また、ゴミ屋敷など契約不適合責任を負えない物件も、現状有姿で買取いたします。

 買取をご希望でない場合も、弊社独自のネットワークを用いて短期で売却を完了させます。


3-3. 専門家の視点からわかり易く説明し、関係者が納得できる売却価格・方法を提案します

 例えば離婚の場合なら、ご主人様・奥様双方とお会いして、専門家の目線から適正な 売却価格をお伝えいたします。また、それぞれのご意見・ご要望を尊重しつつ、双方が納得できる売却方法をご提案いたします。

 


 主だったきっかけやお困りごとをご紹介してまいりましたが、ご相談者様のご事情や先生のお立場など、事案ごとに全く異なるケースばかりです。私どもは一つ一つの案件に対して真摯に寄り添い、全力で先生のお力になれるようお手伝いさせていただきます。

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