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コラム

2021.10.27

案件終了までにやることの多い破産管財人案件!不動産レスキューがお手伝いできること3点

 

 不動産レスキューは、今まで破産管財人に任命された弁護士の先生からのご依頼を多数承ってまいりました。今回は、今までの業務をもとに、私たちが先生のお役に立てることをご紹介させていただきます。

 

破産管財の業務は多岐にわたり、手間がかかる

 破産管財人に選任されると、破産者の所有する財産に関して調査・管理・換価処分・各債権者に対する弁済、または配当等の手続を行うことになります。言葉で説明すればこれだけの短さですが、この業務は多岐にわたり、気配りと責任、手間が多くかかってしまいます。

 

破産管財の業務

 破産管財の業務は、大きくわけると次のように分類できるかと思われます。

 

 ● 利害関係者の確認・関係者との交渉・連絡(債権者・従業員など)
 ● 破産者の所有する財産の確認・調査・管理
 ● 破産者の所有する財産の換価処分
 ● 各債権者に対する弁済/配当


「破産者の所有する財産」だけをとっても、以下のような種類があります。

 ● 現金・預金
 ● 保険
 ● 有価証券
 ● 動産(自動車など)
 ● 不動産
 ● (法人・事業者の場合)売掛金/在庫商品/手形・小切手など

 そのすべてを換価処分・分配までをすべて執り行っていかねばなりません。弁護士の先生方の業務量は非常に多くなります。

 

不動産の換価処分

 では「不動産」という項目に絞った場合、どういった業務が発生するのでしょうか?

 

❶物件や担保権者の確認・調査

 まずあるのが債権者の確認ですね。一般的に多いのが、住宅ローンを融資している金融機関ですが、その他に後順位担保権者がいることもあります。また住民税や固定資産税の滞納があることもありますので、差押えの有無・滞納額なども調査します。

 

❷不動産業者に物件の査定を依頼

 該当不動産が適正な価格で換価処分できていることを証明するために、複数の査定書を必要とする場合もあります。

 

❸不動産業者の選定・売却活動

 業者選びも非常に重要です。売却活動が終わらないことには、先生方の業務も終了しません。確実に不動産売却を終わらせられる業者を選びましょう。また先生方の意向に沿った売却活動を行うよう、報告・連絡を適するタイミングで行う業者を選ぶことも大切です。

 

 弁護士の先生方に読んでいただきたい「不動産業者の選び方」に関する記事はこちら

名古屋で不動産を売却するなら!不動産業者を選ぶポイント5点

 

 

❹売却額をもとにした配分表作成

 希望者が現れ購入申し込みが入った場合、売却価格をもとに各担保権者へどのように配分するのか説明するための配分表を作成します。作成に当たっては、登記費用や仲介手数料などの不動産売却に伴う諸費用、財団組入金などを考慮する必要があります。

 また先順位抵当権が後順位抵当権に支払うハンコ代(抵当権抹消承諾費用)の交渉も必要で、各関係者が納得する配分にするためにかなりの手間を要します。

 

❺担保権者に配分表送付・内諾を得る

 破産者が所有する資産を換価処分しても、負債をすべてまかないきれる金額にはなりません。各担保権者に配分を説明・納得してもらうための交渉が必要となります。

 

❻裁判所に売却許可申立書を提出・承認をもらう

 破産管財人は処分権者ですが、破産管財人の意思だけで該当不動産を自由に売却できるわけではありません。売却の際には、裁判所に売却許可申立書を提出し、裁判所の許可を得る必要があります。

 

❼不動産売却に伴う契約・決済

 各担保権者と裁判所の許可を得るといよいよ売買契約です。契約は破産管財人の名義で行われますので、契約・引渡も破産管財人自らが動くことになります。

 

私たちがお手伝いできること

 弁護士の先生方が抱えるご負担を少しでも軽くできるよう、私たちはこのようなことでお役に立ちます!

 ● スムーズな不動産売却
 ● 物件に関する調査と、調査結果のご報告
 ● 配分表作成など、先生方の事務作業負担を軽減 

 

スムーズな不動産売却

 破産管財人に限らずすべての案件に共通しますが、「売却活動の長期化」は関係者に大きな精神的・経済的ダメージを与えます。私たちは自社買取や複数の不動産業者への入札販売など多岐に渡る売却方法をご用意しております。先生方のご希望に合わせた売却方法で短期での売却完了を実現します。

 「査定書を複数集めたい」というときも、不動産レスキューにお声をかけていただければ、先生方のお手を煩わせることなくご用意いたします。

 

  

物件に関する調査と、調査結果のご報告

 固定資産税や都市計画税、マンションの場合、管理費・修繕積立金などの費用はもちろん、ご依頼いただいた物件に関する調査は徹底的にいたします。調査によって得た情報はすべて、先生にご報告させていただき先生の調査作業の軽減に努めます。

 

配分表作成など、先生方の事務作業負担を軽減

 不動産レスキューがいただいたご依頼を遂行してきた中で、弁護士の先生方からお喜びの声を多くいただいたのが、こちらの「配分表作成代行」です。ご希望であれば、交渉・送付までも含めてお任せいただけます。もちろん、交渉前・送付前など細かにご報告をさせていただき、先生がご満足いただく形に進めてまいります。

 

まとめ

 こちらでは、破産管財人の先生からご依頼いただいた際、不動産レスキューがお手伝いできることを大きく3点ご紹介してまいりました。

 クライアント様や先生のご状況・お考えによって、求められることは本当に案件それぞれに異なります。この3点だけにとどまらず、私たちに出来ることはお手伝いさせていただきます。なんなりとお気軽にご相談ください。

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