不動産レスキューは、弁護士の先生からのご相談・ご依頼を多数承ってまいりました。その中でも、今回は相続財産管理人になられた先生方からのご相談を基に、「相続財産管理人の先生がお困りになる点・その解決法」をお話しさせていただきます。

1．相続財産管理人の仕事と不動産売却の流れ

1-1　相続財産管理人の仕事

　法律で定められた相続人がいない、もしくは相続人が相続放棄した場合に、家庭裁判所から選任されて相続財産を管理・清算する役目を担うのが相続財産管理人です。誰も相続することがなければ、故人が生前抱えていた借金なども放置され、債権者が回収不能となってしまいます。また、自宅が空家になり放置されることで新たな問題も発生します。そういったことを防ぐために、相続財産管理人は故人の遺産を適切に管理することが求められます。

相続財産管理人の仕事は、主に5つあります。

　１．財産目録の作成

　２．財産状況の報告・管理の計算

　３．保存行為　ex. 建物の修繕、債務の履行など

　４．利用・改良行為　ex. 現金を銀行に預金する、債権の受領など

　５．処分行為　ex. 空家の売却、建物の取り壊しなど　　※処分行為に関しては、裁判所の許可が必要となります。

　1-2　不動産の換価処分

　相続財産管理人は、財産の調査・管理を行うほかに財産を換価処分することがあります。

　不動産は鍵の管理、建物の修繕など適切に維持管理し続けるには大きな負担がかかります。そのままの形では配当も出来ないため、換価処分として売却するケースが多数あります。換価処分して現金化した財産は、債権者や特別縁故者がいる場合は配当し、該当者がいない場合は国庫に帰属します。これらの全ての業務を終了させて、やっと相続財産管理人の使命を果たすことが出来ます。

　1-3　不動産売却の現実

　　ここまで、相続財産管理人の仕事と、売却までの流れを見てきました。しかしながら、残された不動産はそう簡単には売却できない、というのもまた現実です。

　「なかなか買い手がおらず、いつまでも財産管理を続けなければいけない。」

　「ただでさえ忙しいのに、財産管理が他の業務を圧迫して困っている。」

　　私たちは、そんなお悩みを持つ先生方を多くお見受けしてきました。

　2．私たちがお手伝いできる3つのこと

　2-1　先生方のご意向に沿った売却が可能

　　あらゆる売却手段の中から、先生方の事案に最適な解決策をご提案いたします。

　　不動産レスキューでは、先生のご意向や案件に合わせて、

　●　不動産レスキューによる自社買取＝超短期での現金化

　●　同業者のネットワークを活用した入札＝不動産業者への入札販売を取り仕切り

　●　エンドユーザー様への売却活動＝時間は若干かかるが、高値での販売

　●　任意売却＝債権者との連絡・交渉も代行可能！現金化までの期限があるもの

　と、多様な売却方法をご用意しております。初回のご相談の際に、ご事情をしっかり伺ったうえで、先生方のご意向に沿った売却方法・販売活動をご提案させていただきます。　

　2-2　 ゴミ屋敷や残置物の多い物件も買取可能

　●　故人が残した物が家の中に多くあり、現況のままでは買い手がつかない物件

　●　置物や庭の草木などの手入れ、処分に費用が掛かる物件

　●　「築年数が古い」「違法建築だった」などの理由で、中古戸建として売却しにくい物件

　不動産レスキューは、そういった物件も現況有姿での買取を検討いたします。実際に、残置物も含めた現況有姿で買い取り、処分費用は全て弊社で負担したケースが多くあります。そのままの状態で買い取ることで、短期での換価処分を実現し、先生方のご負担軽減に努めています。

2-3　 心理的瑕疵など、契約不適合責任を負えない物件も相談可能

　相続財産管理人の案件の中で近年増えているのが、孤独死に関する案件です。

　殺人や自殺とは異なり、宅建業法上は瑕疵には当たりません。しかし、亡くなられてから発見されるまでに日数が経ち、特殊清掃の必要があるなどの場合は瑕疵として扱われます。不動産の購入というのは買主様にとっても人生の中で大切なお買い物ですので、全て御存知の上で決断いただくために、亡くなられた場所などは案内の際にお伝えいたします。それでもやはり、瑕疵物件ということを知ると買主様の意欲は鈍ってしまうものです。

　瑕疵は不動産売却が上手くいかない原因の一つにもなっています。

　不動産レスキューは、こういった案件も短期での換価処分に向け、最適な販売戦略をご提案いたします。

　本記事では、相続財産管理人の先生からご依頼いただいた際、不動産レスキューがお手伝いできる3つのことをご紹介してまいりました。　クライアント様や先生のご状況・ご意向によって、最適な解決策は大きく異なります。今回ご紹介したこと以外にも、私たちに出来ることはどんなことでもお手伝いさせていただきます。なんなりとお申し付けくださいませ。