遺産分割に不動産が関わる時のよくある問題と解決法

コラム

2021.12.01

　弁護士の先生方が遺産分割の相談を受けられるとき、相続財産の中に不動産が含まれていることが多いのではないでしょうか。預貯金や現金などの金融資産と異なり、不動産は価格がわかりづらく、相続においては揉め事のきっかけになることもあります。今回は、不動産が関わる遺産分割の方法をお伝えします。

1．相続財産に不動産が含まれているときの分割方法4点

　相続財産に不動産が含まれている場合、その財産の分割方法は大きく分けて４つあります。

　　1．現物分割

　　2．代償分割

　　3．換価分割

　　4．共有

　それぞれの分け方について順に説明していきます。

1-1　現物分割

　相続した不動産を現金化せず、不動産として持ち続ける方法です。こちらの方法を取る場合、次の2つのパターンがよくみられます。

　●　パターン1：不動産を特定の相続人1人が相続し、他の相続人は他の遺産を相続する（例：長男が実家の土地建物を相続、次男・長女は他の遺産を相続）

　●　パターン2：不動産を相続人全員で分け（分筆し）て、それぞれが所有する（例：相続した土地を3つに分け、長男・次男・長女でそれぞれ相続）

　一見、手間がかからない方法に思えますが、実は「分割の公平性」という面でトラブルの元となりやすい、というデメリットもあります。

　例えばパターン1のように、他の2人が相続した資産額よりも長男が受け継いだ土地建物の評価額が高いと、他の2人が納得しないこともあるでしょう。また、パターン2のように分割する坪数は同じでも、接道の状況や陽当たりの良さ・土地の形など様々な条件で資産価値は変わってきます。このように、相続人から不満が出て、遺産分割協議が難航するケースもあります。　　

1-2　代償分割

　先ほどの現物分割をより公平にするために行われるのが、代償分割です。

　例えば、こんなケースがあります。

　《状況》

　　●親が亡くなり、相続が発生。
　　●遺産は実家の土地建物（資産価値3,000万円）のみである。
　　●相続人は長男・次男・三男の3人。

　まず、長男が実家の土地建物を相続する。次に、長男は兄弟2人にそれぞれ法定相続分の1,000万円を代償金として支払う。この場合、代償金を支払うことで公平に遺産分割できたことになります。

　しかし、

　●代償金を用意できない
　●実家の土地建物を今後使う予定がない

　というときには、このような分割方法でも難航してしまうケースがあります。

1-3　換価分割

　不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分け合う方法が換価分割です。現金という1円単位で割り切れる資産に換価することで、公平に遺産分割を行うことが出来ます。　

　「公平な遺産分割」という面では最も有効な分割方法です。

　しかし、不動産を売却し現金化するまで遺産分割が終わらないので、不動産の売れ行き次第では長期化する可能性が高い、というデメリットもあります。

　この分割方法では特に「短期間で適正価格での不動産売却」が重要になります。

1-4　共有

　相続した不動産を分け合わず、相続人同士で共有所有する方法です。例えば、このようなことがあります。

《状況》

　●親が無くなり、実家の土地建物を兄・妹の共有不動産として相続する

　兄も妹も所有者であるので、実家に住み続けることも出来ます。一見、問題が起こらない方法にも見えますが、長期的に見るとトラブルに発展する可能性が高い、というデメリットもあります。

　例えば、数年後…兄が亡くなり兄の息子が共有不動産の持分を相続した。今後使う予定もなく、固定資産税などの維持費もあるので処分したいが、もう一人の所有者である叔母（妹）と連絡が取れない。

　こういった場合共有者の同意がないと、売却はおろか賃貸として活用することも出来ません。まさに「負」動産となってしまいます。

2．円満な遺産分割をするための不動産の資産評価

2‐1　不動産の資産評価の”落とし穴”

　代償分割で代償金を支払う場合でも、まず相続不動産の資産価値を算出し、そこから法定相続分の代償金を計算する必要があります。

　しかし、不動産に「決まった価格」はなく、その評価方法もいくつかあります。そのために、相続人同士で「どの評価方法による資産価値になるのか」で意見が分かれ、揉めてしまうことがあります。また、換価分割の際も資産価値を見誤ってしまうと、売出価格を高く設定してしまい売却が長期化するという危険性があります。

2-2　専門家の目から見た「客観的で適正な価格」

　不動産レスキューは、愛知で10年以上不動産売却を行い、様々な事例を経験した営業スタッフを中心に活動しております。エリアの特性・土地建物の状況・周辺の事例など、あらゆる観点から物件価値を測定し、適正価格をご提案します。また、同業者のネットワークを用い、弊社だけでなく複数社の査定書をご用意することも可能ですので、客観的に比較していただく事ができます。

さらに、先生がご希望であれば、クライアント様とのお話に同席させていただき、不動産の専門家である立場からしっかりとご説明させていただきます。