弁護士の先生方は、クライアント様から日々多くの相談を受けていらっしゃることと思います。その中でも多く割合を占めるのが、相続に関する案件ではないでしょうか？
 今回はそんな相続案件に関して、先生がされる最初の実務、その中でトラブルになりやすい不動産の落とし穴、それを予防する不動産レスキューの働きかけをご紹介します。

1．相続案件のご相談を受けた時に、弁護士の先生方がまずされること

　相続案件のご相談を受けた際、先生方がまずされることは次の3つに関する調査です。

　　　　1．遺言に関して

　　　　2．相続人に関して

　　　　3．遺産に関して

　1．遺言に関して

　　 有効な遺言書が見つかった場合、基本的にはその遺言の通りに相続を行います。遺言には、自筆証書・公正証書の2種類があり、種類によって保管場所が異なります。

　　自筆証書であれば、被相続人の自宅や金庫、自筆証書遺言保管制度を用いて法務局に保管されている場合もあります。公正証書遺言は公証人役場に保管されています。遺言の有無や遺言に記された内容によって、その後の分配方法や対応が異なってきますので、遺言に関してはまず最初に調査します。

　2．相続人に関して

　　 遺産分割協議をする前に、戸籍調査を通して故人の遺産を相続する権利がある人を全て洗い出します。協議の途中で新たな相続人が現れてしまうと、協議する事柄が追加され、分割協議自体が長期化してしまうからです。

　3．遺産に関して

　　 遺産には「正の遺産」と「負の遺産」があります。「正の遺産」には主に、現金・預金・不動産・有価証券・動産（自動車など）があります。対して、「負の遺産」には借金・ローンなどがあります。遺産を相続する上では正負どちらも受け継ぐ必要があるので、遺産の全体像を正確に把握する必要があります。

2．相続案件で不動産の資産価値をはかるときによくある３つのトラブル

　遺産の調査の中で、不動産は特に資産価値がわかりにくく、正確な価値をはかるために、私ども不動産業者に査定を依頼される先生が多くいらっしゃいます。この調査段階やその後で、よくあるトラブルをご紹介いたします。

　2-1．聞いていた不動産以外に、故人が所有していた不動産があった！

　 先生がクライアント様から聞き取りをしていた不動産資産の調査を業者に依頼。ほどなく査定書が届き、その査定書をもとに遺産分割協議を進 めていたところ、後から他にも不動産を所有していたことが判明！

　協議開始後に遺産が新しく見つかると、今まで協議してきた内容を再度考察しなおさなくてはいけないこともあります。

　2-2．登記簿では記録されている建物がない！

　登記簿上では建物が建っていると記録されていたので、土地・建物の資産価値を業者に査定依頼した。が、実は建物は既に取り壊されており、滅失登記を行っていなかったので登記簿上で残っていたことが判明。

　現況が登記と異なるので、滅失登記をする必要があります。該当の不動産を換価処分する際には、滅失登記費用が売却にかかる経費の一つとなります。

　2-3．相続人の意見がまとまらず、もう2年が経過する…

　相続人・遺産の調査も終わり、遺産分割協議が始まって早2年。相続人同士の意見がまとまらず、まだ終わりが見えない…。　

　法定相続分・遺留分など法律で決まっている持分はありますが、それでうまくまとまらないのが遺産分割協議。相続人が納得しなければ、年をまたいで長期化するケースも珍しくありません。長期化すればするほど、弁護士の先生方にかかる負担も大きくなります。

3． 上記のトラブルを、不動産レスキューは予防します！

　3-1．　「遺産の見落とし」「現況と違う記録」からのトラブルを予防！

　不動産レスキューは、いただいた情報を基に、故人が所有されていた不動産をすべてくまなく調査いたします。書面からは見えない現況の問題点なども事前に発見するべく、入念に調査いたします。

　実際に、私どもの調査の結果、相続人様も御存知なかった相続不動産を発見し、そちらも協議開始前に査定させていただいたことで先生に喜んでいただいたことがありました。また、必要な登記作業等も事前に把握し、遺産分割協議前に必要経費が把握しやすくなるようご用意いたします。

　 3-2．協議の長期化を防ぐ、客観的な根拠資料を用意！

　「査定書にはこの金額が提示されたけど、もっと高く売れるんじゃないか？」「もっと多く分配してもらえるんじゃないか？」そう感じてしまうと、提示された内容を受け入れることが出来ないクライアント様もいらっしゃいます。

　こう感じてしまうきっかけの一つが「不動産価値のわかりにくさ」です。私どもは、この「わかりにくい不動産価値」を「わかりやすく納得できる」ための具体的な根拠資料をご用意いたします。

　なぜ、該当不動産が査定書の金額になるのか？

　ご希望であれば、遺産分割協議に同席させていただき、専門家の視点で相続人皆さまがご納得できるよう、ご説明させていただきます。　　

さいごに

　遺産分割協議前の資産調査では、正確性が重要になってきます。

　私ども不動産レスキューでは、しっかりとした調査と適正な不動産査定、具体的な根拠資料で、弁護士の先生方の業務をお手伝いさせていただきます。ぜひ、お気軽にご相談ください！